5 nejčastějších triků nepoctivých realitních makléřů (a jak je poznat včas)

Na českém realitním trhu působí tisíce makléřů a rozdíl v kvalitě služeb je obrovský. Vedle poctivých profesionálů se bohužel stále objevují i ti, kteří používají nefér praktiky jen proto, aby získali zakázku na prodej bytu. Výsledek? Majitel podepíše nevýhodnou smlouvu, prodej se protáhne, cena se začne snižovat a přibude zbytečný stres.

Níže najdete 5 nejčastějších triků, na které si dát pozor (zvlášť při prodeji bytu v Praze a na sídlišti), proč se používají a jaké mohou mít důsledky.

1) Zveličený odhad ceny: „Prodám to o 15–20 % dráž než ostatní“

Jak trik funguje:  Realitní makléř vám hned na první schůzce slíbí nereálně vysokou prodejní cenu, aby působil jako „ten nejlepší“ a získal podpis.

Pozor na signály:

• odhad bez dat (bez srovnatelných prodejů, bez analýzy lokality, dispozice, stavu, SVJ/družstva),

• příliš rychlé závěry typu „tohle půjde hned a za hodně“.

Proč to dělají: Vysoký slib přebije konkurenci a často vede k rychlému podpisu exkluzivity.

Co vám hrozí: Po podpisu přijde postupné „musíme zlevnit“, protože „trh se změnil“. Byt visí měsíce v inzerci, klesá zájem i vyjednávací pozice a často nakonec prodáte hůř, než kdybyste začali realisticky.

Co dělat místo toho: Chtějte odhad podložený daty (srovnatelné prodeje, aktuální nabídka v okolí, stav domu, fond oprav, právní forma, rizika).

2) Přikrášlený popis nemovitosti: „Bez vad, moderní, klidné bydlení“

Jak trik funguje: Makléř prezentuje byt „na krásno“ a zamlčí podstatné nevýhody (hluk, technický stav, problémové SVJ, družstevní omezení, právní vady).

Pozor na signály:

• sliby „tohle se neřeší“ a „to kupující stejně nepozná“,

• bagatelizace faktů (plísně, elektroinstalace, izolace, stupačky, dluhy a závazky).

Proč to dělají: Chtějí působit, že prodají cokoliv a hlavně rychle získat zakázku.

Co vám hrozí: Kupující při prověřování zjistí skutečný stav, začne tvrdě vyjednávat nebo odstoupí. Inzerát získá nálepku „ležák“ a tlak na cenu roste.

Co dělat místo toho: Správná strategie je transparentnost + chytrá příprava + práce s očekáváním. Skryté vady se u prodeje téměř vždy vrátí jako problém.

3) „Už mám kupce“: tlak na exkluzivitu bez důkazů

Jak trik funguje: Makléř tvrdí, že má vážného zájemce (často „hotovostního“), ale podmínkou je podpis exkluzivní smlouvy na dlouhou dobu.

Pozor na signály:

• žádné konkrétní informace (profil kupce, financování, termíny),

• „nejdřív podepište, pak ho přivedu“,

• dlouhá exkluzivita (typicky 6 měsíců) + pokuty.

Proč to dělají: Exkluzivita jim zaručí provizi a prostor, i když reálný kupec neexistuje.

Co vám hrozí: Jste uvězněni ve smlouvě, často s vysokými sankcemi, a nemůžete flexibilně změnit strategii ani makléře. Prodej se protáhne a obvykle to dopadne tlakem na snižování ceny.

Co dělat místo toho: Chtějte jasná pravidla exkluzivity: měřitelné kroky (marketing, fotky, prohlídky), pravidelné reporty, rozumnou délku a férové ukončení při neplnění.

4) Falešné prohlídky: „Podívejte, jaký je zájem“

Jak trik funguje: Krátce po podpisu proběhnou prohlídky, které mají vytvořit dojem aktivity, ale nepřichází žádné reálné nabídky ani relevantní zpětná vazba.

Pozor na signály:

• opakující se „zájemci“ bez dotazů na podstatné věci (SVJ, fond oprav, technický stav, financování),

• žádné nabídky, žádná konkrétní data a doporučení,

• komunikace typu „je to dobré, ještě počkejme“ bez plánu.

Proč to dělají: Udržet si zakázku a čas, než vůbec začnou pracovat pořádně – nebo než vás připraví na zlevnění.

Co vám hrozí: Ztráta času a energie, falešná naděje, následně tlak na cenu.

Co dělat místo toho: Trvejte na vyhodnocování prohlídek (kdo byl, odkud přišel lead, zpětná vazba, proč neudělal nabídku, co upravit v prezentaci).

5) Pomlouvání konkurence: „Jiní jsou podvodníci, jen já to umím“

Jak trik funguje: Makléř shazuje ostatní realitky a makléře, místo aby ukázal vlastní práci, proces a výsledky.

Pozor na signály:

• silná tvrzení bez důkazů,

• „my jsme jediní správní“ místo faktů (strategie, smlouvy, marketing, reference, data).

Proč to dělají: Vysoká konkurence. Nejrychlejší cesta k podpisu je vzbudit strach a nedůvěru.

Co vám hrozí: Rozhodnete se podle emocí, ne podle kvality služby. A to je při prodeji bytu drahá chyba.

Co dělat místo toho: Nechte si ukázat proces, reálné výstupy a konkrétní plán pro váš byt – ne řeči o ostatních.

Rychlý checklist: Jak poznat solidního makléře při první schůzce

• Odhad ceny má oporu v datech a umí vysvětlit „proč právě tolik“.

• Zajímá se o dům, SVJ/družstvo, fond oprav, technický stav i okolí.

• Má připravený marketingový plán (fotky, půdorys, texty, cílení, prohlídky).

• Komunikuje otevřeně a nepřehání – rizika pojmenuje a navrhne řešení.

• Smlouvy jsou srozumitelné, férové, ideálně s právním zajištěním a bezpečnou úschovou.

Závěr: Prodej bytu bez triků = méně stresu a lepší výsledek

Největší riziko při prodeji bytu nevzniká „na trhu“, ale špatnou volbou člověka, který vás prodejem provází. Nereálné sliby, tlak na podpis a neprůhledné smlouvy často vedou k tomu, že prodej trvá déle a končí slevami.

V Jakubcová & Coles Reality se specializujeme na prodej bytů na pražských sídlištích. Stavíme na transparentnosti, reálných odhadech a jasném procesu. Pokud chcete prodat byt bezpečně a bez zbytečných rizik, napište nám – klidně i přes chat na webu – a podíváme se na váš byt konkrétně.